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Winterdienst & Recht

Winterdienst-Pflichten in Bayern: Was WEG-Verwalter und Vermieter in Augsburg wissen müssen

Von Sinan Alijanovic · 20. April 2026

Es war ein Dienstagmorgen im Januar. Glatteis war seit dem Vorabend angekündigt, die Temperatur war über Nacht auf minus vier Grad gefallen. Der Weg zum Eingang eines Mehrfamilienhauses in Lechhausen war nicht gestreut. Eine Mieterin stürzte, brach sich das Handgelenk, fiel sechs Wochen aus dem Job. Ihr Anwalt schrieb dem Vermieter noch am selben Tag. Der Vermieter verwies auf die WEG-Verwaltung. Die WEG-Verwaltung verwies auf den beauftragten Hausmeisterdienst. Der BGH hat im August 2025 klargestellt, wer in so einem Fall am Ende zahlt. Spoiler: Es ist der Vermieter.

Ich erzähle das nicht, um Angst zu machen. Ich erzähle es, weil ich dieses Gespräch in ähnlicher Form schon mehrfach mit Eigentümern in Augsburg geführt habe — oft erst dann, wenn etwas passiert ist. Dieser Ratgeber soll dafür sorgen, dass das nicht passiert.

Wer trägt die Räumpflicht — und warum landet sie beim Eigentümer?

Die Stadt Augsburg ist für Hauptstraßen und verkehrswichtige Routen zuständig. Den Rest — also konkret den Gehweg vor Ihrem Grundstück — übertragen Städte und Gemeinden per Satzung auf die Grundstückseigentümer. In Augsburg ist das in der Straßenreinigungs- und Sicherungsverordnung geregelt. Die rechtliche Grundlage dafür ist das bayerische Straßen- und Wegegesetz.

Als Eigentümer sind Sie damit die erste Adresse. Punkt. Nicht die WEG-Verwaltung, nicht der Mieter, nicht der Hausmeisterdienst. Jedenfalls nicht im Außenverhältnis gegenüber einem geschädigten Dritten. Im Innenverhältnis, also wer letztlich für Kosten oder Regress aufkommt, sieht das anders aus. Aber das ist Juristen-Kleingeld, wenn Sie gerade 30.000 Euro Schmerzensgeld zahlen sollen.

Wichtig: Die Verkehrssicherungspflicht trifft den Eigentümer kraft Gesetzes. Sie kann auf andere übertragen werden — aber nur unter bestimmten Voraussetzungen, und sie verschwindet nie vollständig.

Was Augsburg konkret verlangt: Zeiten, Breite, Streumittel

Die Straßenreinigungs- und Sicherungsverordnung der Stadt Augsburg ist ungewöhnlich konkret. Wer die Regeln kennt, kann sie einhalten. Wer sie nicht kennt, lernt sie spätestens vor Gericht.

Räumzeiten

An Werktagen (Montag bis Samstag) müssen die Gehwege bis spätestens 7:00 Uhr geräumt und gestreut sein. An Sonn- und gesetzlichen Feiertagen gilt 8:00 Uhr. Die Pflicht endet nicht morgens: Bei anhaltenden Schneefällen oder erneuter Vereisung muss tagsüber nachgearbeitet werden. Sobald der Schneefall aufhört, beginnt die Räumpflicht sofort. Bei Blitzeis sogar ohne Zeitverzug.

Räumbreite

Liegt ein abgegrenzter Gehweg vor dem Grundstück, muss dieser breit genug sein, damit zwei Personen aneinander vorbeigehen können. Wo kein abgegrenzter Gehweg vorhanden ist, gilt: mindestens ein Meter, gemessen von der Grundstücksgrenze aus. Bei Gehwegen über 2 Meter Breite kommt der Schnee an den Gehwegrand, bei schmaleren an den Rand der Fahrbahn.

Selbständige Gehwege und Eigentümerwege sind bis zur Mittellinie zu sichern. Bei Eckgrundstücken, wie sie in der Innenstadt oder in dicht bebauten Teilen von Hochzoll und Oberhausen häufig vorkommen, gelten alle angrenzenden Gehwege.

Das Salzverbot in Augsburg

Das ist der Punkt, den die meisten nicht kennen: In Augsburg gilt ein grundsätzliches Streusalzverbot für Privatanlieger. Verwendet werden darf Splitt, Sand oder ein Splitt-Salz- bzw. Sand-Salz-Gemisch — aber der Salzanteil darf dabei maximal 10 Prozent betragen. Reines Streusalz, wie es viele Haushalte im Keller lagern, ist nicht erlaubt. Ausnahmen gelten nur an besonders gefährlichen Stellen, etwa Stufen, wo Sand oder Splitt schlicht nicht ausreichen.

Professionelle Winterdienste müssen ihre Fahrzeuge und Streugutlager entsprechend ausrüsten. Wer pauschal streut, ohne auf die Augsburger Vorgaben zu achten, gerät im Schadensfall in Erklärungsnot.

Augsburg-spezifisch: Salzverbot für Anlieger. Erlaubt sind Splitt, Sand oder Mischungen mit max. 10 % Salzanteil. Reine Streusalzanwendung durch Privatanlieger ist nicht gestattet — ausgenommen besonders rutschige Stellen wie Treppen.

Räumpflicht in der WEG: Wer macht was?

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Lage rechtlich geschichtet. Seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, trägt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als juristische Person die Verkehrssicherungspflicht für das Gemeinschaftseigentum — also für Zugangswege, Parkplätze, Hauseingänge (§ 9a Abs. 2 WEG). Der Winterdienst auf diesen Flächen ist Teil dieser Pflicht.

Der WEG-Verwalter ist das Ausführungsorgan. Er muss den Winterdienst organisieren — entweder durch einen Beschluss der Eigentümerversammlung, der einen externen Dienstleister beauftragt, oder durch Reihum-Pflichten unter den Eigentümern. Was nicht geht: einfach gar nichts beschließen und hoffen, dass schon niemand stürzen wird.

Was muss im WEG-Beschluss stehen?

Ein wirksamer Beschluss zur Beauftragung eines Winterdienstes sollte folgende Punkte enthalten:

Was viele vergessen: Die GdWE kann sich von der deliktsrechtlichen Haftung befreien, wenn sie einen kompetenten Dienstleister sorgfältig ausgewählt hat und ihn angemessen überwacht. Das funktioniert. Bei vermietenden Eigentümern aber nicht vollständig — dazu gleich mehr.

Übertragung auf Mieter: Was im Mietvertrag stehen muss

Vermieter können die Räum- und Streupflicht auf ihre Mieter übertragen. Das ist gängige Praxis und grundsätzlich zulässig. Aber es gibt Fallstricke, die regelmäßig zu unwirksamen Klauseln führen.

Klar ist: Eine Regelung in der Hausordnung allein reicht nicht. Der Winterdienst muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart sein (so der BGH, Urteil vom 22. Januar 2008, Az. VI ZR 126/07). Eine vage Formulierung wie „Mieter haben die üblichen Anlieger-Pflichten zu beachten" ist zu unbestimmt — Gerichte haben solche Klauseln als unwirksam bewertet.

Was eine wirksame Klausel enthält

Die einzelnen Winterdienstpflichten müssen konkret benannt sein. Das umfasst:

Bei Mehrfamilienhäusern in Pfersee, Stadtbergen oder Friedberg läuft das oft über einen Winterdienstplan mit wechselnden Wochen. Dieser Plan muss als Anlage zum Mietvertrag beigefügt sein, damit er rechtlich gilt. Ein Aushang im Treppenhaus reicht nicht.

Achtung: Nachträgliche Änderungen der Hausordnung, die Mietern neue Pflichten auferlegen, sind ohne Zustimmung der Mieter unwirksam. Wer bestehende Verträge hat, in denen der Winterdienst nicht geregelt ist, kann das nicht einfach per Aushang korrigieren.

Das BGH-Urteil vom 6. August 2025: Der Schock für vermietende Wohnungseigentümer

Hier wird es ernst. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23) eine Frage beantwortet, die viele Vermieter bis dahin falsch eingeschätzt hatten.

Der Fall: Ein Mieter stürzt bei Glatteis auf dem Gemeinschaftsweg eines WEG-Grundstücks. Die WEG hatte den Winterdienst ordnungsgemäß an einen professionellen Hausmeisterdienst vergeben. An dem Morgen — die Wettervorhersage hatte Glatteis angekündigt — war der Weg nicht geräumt. Das Landgericht Limburg wies die Klage des Mieters gegen seinen Vermieter ab: Die Haftung sei auf Überwachungspflichten beschränkt, wenn man einen Profi beauftragt hat.

Der BGH korrigierte das grundlegend. Seine Kernaussage: Vermieter, die zugleich Wohnungseigentümer sind, haften für Stürze ihrer Mieter auf Gemeinschaftsflächen — auch wenn die WEG einen externen Winterdienst beauftragt hat. Der Hausmeisterdienst fungiert als Erfüllungsgehilfe des Vermieters (§ 278 BGB). Macht der Dienst einen Fehler, haftet der Vermieter dafür wie für eigenes Verschulden. Eine vollständige Haftungsbefreiung durch Delegation ist ausgeschlossen.

Konkret: Wer als Eigentümer eine Wohnung in einem WEG-Haus in Hochzoll oder Königsbrunn vermietet, kann sich durch die Beauftragung eines Winterdienstes nicht vollständig aus der Haftung verabschieden. Die mietvertragliche Nebenpflicht, den Mietern einen verkehrssicheren Zugang zur Wohnung zu gewährleisten (§§ 241 Abs. 2, 535 BGB), bleibt bestehen. Delegation schützt nicht.

Wenn etwas passiert: Haftung und Versicherung

Stürzt jemand auf einem nicht geräumten Gehweg, können Schadensersatz und Schmerzensgeld zusammen schnell fünf- oder sechsstellige Beträge erreichen. Verdienstausfall, Heilbehandlungskosten, im schlimmsten Fall dauerhafte Beeinträchtigungen. Das sind reale Zahlen aus realen Urteilen.

Drei Versicherungen sollten Sie kennen. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt Personen- und Sachschäden durch Versäumnisse auf dem Grundstück ab. Mindestdeckungssumme: 10 Millionen Euro pauschal. Wenn Sie einen externen Winterdienst beauftragen, prüfen Sie dessen Betriebshaftpflicht — seriöse Anbieter weisen das aus, 5 Millionen Euro sollten Minimum sein. Und wenn ein Mieter per Mietvertrag räumen muss und es nicht tut, kann auch er persönlich haften, abgesichert über seine private Haftpflicht.

Selbst wenn der Schaden letztlich beim Winterdienstleister oder beim Mieter landet: Als Eigentümer stehen Sie zunächst in der Schusslinie. Sie müssen nachweisen, dass Sie die Pflicht wirksam übertragen haben. Das gelingt nur mit der richtigen Dokumentation.

Dokumentation — die Pflicht, die alle vergessen

Ich treffe regelmäßig Eigentümer, die mir sagen: „Wir haben immer geräumt." Das mag stimmen. Vor Gericht ist es wertlos, wenn es keinen Beleg gibt. Die Beweislast liegt beim Eigentümer, nicht beim Geschädigten. Wer nicht nachweisen kann, dass er geräumt hat, hat aus juristischer Sicht nicht geräumt.

Ein belastbares Winterdienst-Protokoll enthält:

Fotos mit Zeitstempel sind Gold wert. Viele Winterdienst-Anbieter arbeiten mit App-gestützter Dokumentation und GPS-Tracking. Kein Luxus: Im Streitfall ist das der Unterschied zwischen Beweis und Behauptung. Nachträgliche Protokolle, am Abend schnell zusammengetippt, haben vor Gericht deutlich weniger Gewicht.

Verwalter größerer WEGs, etwa in Mehrfamilienhäusern in Oberhausen oder Neubausiedlungen rund um Stadtbergen, sollten außerdem eine eigene Kontrollroutine haben: stichprobenartige Begehungen an kritischen Wintertagen, dokumentiert im Verwaltungsprotokoll.

Praxistipp: Lassen Sie sich von Ihrem Winterdienstleister nach jedem Einsatz eine digitale Bestätigung schicken — mit Uhrzeit, Fläche und verwendetem Streumittel. Diese Daten müssen mindestens 3 Jahre aufbewahrt werden.

Was ein guter Winterdienst-Vertrag enthalten muss

Nicht jeder Vertrag schützt Sie gleich gut. Manche Verträge sind so dünn formuliert, dass Sie im Ernstfall merken, dass Sie eigentlich gar nichts gekauft haben. Worauf Sie bei der Auftragsvergabe achten sollten:

Ein Saisonvertrag von November bis März ist in den meisten Fällen die sinnvollere Wahl als Einzelabrechnung pro Einsatz, besonders in einer Region wie dem Augsburger Umland, wo Schneeverhältnisse unberechenbar sind. Für ein durchschnittliches Mehrfamilienhaus plant man in Bayern mit 60 bis 80 Winterdienst-Einsätzen pro Saison — das gibt die Stadt Augsburg selbst als Orientierungswert an.

Kosten in Augsburg — realistische Zahlen

Was kostet das alles? Eine Frage, die ich oft höre, oft gefolgt von der Hoffnung, dass es billig sein wird. Es ist nicht teuer — aber es ist auch nicht umsonst.

Für Wohnimmobilien in Augsburg und Umgebung (Friedberg, Königsbrunn, Stadtbergen) gelten grob folgende Richtwerte für gewerbliche Winterdienst-Anbieter:

Hinzu kommt eine monatliche Bereitschaftspauschale von typischerweise 30 bis 80 Euro bei privaten Objekten. Diese Pauschale ist der Preis dafür, dass der Dienst beim ersten Schneeflocken bereit ist — auch wenn es am Ende nur dreimal schneit.

Zum Vergleich: Ein einzelnes Schmerzensgeldurteil nach einem Glatteissturz liegt regelmäßig bei 5.000 bis 30.000 Euro, bei schweren Verletzungen deutlich darüber. Die Saison-Investition in professionellen Winterdienst ist damit versicherungsmathematisch eindeutig.

Diese Kosten sind als Betriebskosten umlagefähig, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Mieter zahlen damit anteilig mit — was die reale Belastung für Eigentümer weiter reduziert.

Was tun, wenn der Eigentümer selbst räumt?

Wer selbst räumt — ob als Eigentümer-Bewohner eines Einfamilienhauses in Pfersee oder als Kleinvermieter eines Zweifamilienhauses in Hochzoll — unterliegt denselben Pflichten. Die Zeiten gelten unabhängig davon, ob man selbst schläft oder auf Geschäftsreise ist. Eine Krankheit oder ein Urlaub befreit nicht von der Räumpflicht. In diesen Fällen muss eine Vertretung organisiert werden.

Das ist der Punkt, an dem viele ins Schwanken geraten. Ein Nachbar als informeller Räumdienst ist keine verlässliche Lösung — schon gar nicht eine, die Sie im Schadensfall sauber dokumentieren können. Hier ist ein professioneller Anbieter mit klarem Vertrag und Protokollpflicht deutlich die sicherere Wahl.

Aus einigen Jahren Hausmeisterservice in Augsburg: Die meisten Probleme mit dem Winterdienst entstehen nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unkenntnis. Wer nicht weiß, was die Stadt vorschreibt, wer das BGH-Urteil von 2025 nicht kennt, wer keinen Vertrag hat, der hält — der steht im Streitfall allein da. Die Rechtslage ist klar und streng. Gut, dass man sie jetzt kennt.

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen praxisorientierten Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für konkrete Haftungsfragen oder Vertragsgestaltung wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Miet- oder Haftungsrecht.

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